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更新時間：2016/3/11
麻雀變鳳凰，物業(yè)是最好的例子。隨著彩生活在資本市場的大獲成功，一大波企業(yè)正洶涌而至挖掘這已被廣泛認證的藍海市場。
對于這些龍頭房企來說，分拆物業(yè)簡單，分拆后規(guī)模的擴張、團隊的建設(shè)、管理架構(gòu)的建立等都不是難事，而最難最重要的則是商業(yè)模式和盈利模式的構(gòu)建，這是贏得投資者信任和資本市場信賴的最核心部分，也是在存量時代挖掘藍海價值的最重要手段。
1、房企的集體沖動
這幾天，房企們緊趕慢趕出中報，機構(gòu)們也熬夜加班忙解讀。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱總結(jié)稱，雖然亮點不多，但還是出現(xiàn)了一些比較有意思的情況，比如多家房企都不約而同提出分拆物業(yè)單獨資本化。
據(jù)公開信息顯示，目前，已有萬科、中海、保利、碧桂園、富力、綠城、旭輝、禹州等超過10家房企表示要分拆物業(yè)并積極尋求資本市場路徑。中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠表示，公開的不一定會馬上上市，而悶不吭聲的可能會進展較快，事實上，沒公開的還有很多。
深圳某大型物業(yè)公司一位內(nèi)部人士告訴云地產(chǎn)，現(xiàn)階段，中國大概有10萬家物業(yè)公司，其中目前約有50家物業(yè)公司準(zhǔn)備登陸資本市場，主要是港交所和國內(nèi)的新三板。
云地產(chǎn)對這一數(shù)字的準(zhǔn)確性保持理性看待，但不可否認的是，內(nèi)地社區(qū)運營第一股彩生活上市后在資本市場贏得的良好反響以及持續(xù)的盈利增長都讓其他房企蠢蠢欲動。
剛剛出爐的彩生活2015年中報顯示，上半年實現(xiàn)收入2.78億元，凈利潤1.15億元，分別同比增長70.2%與56.6%。毛利率達到73.9%，同比增長7.8%。而形成鮮明對比的是，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率多半下滑，利潤增幅比例也大大減少甚至不增反跌。
白銀時代，樓市已經(jīng)進入下半場，將逐步進入存量房時代，傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)后勁不足，對于房企來講，未來的核心競爭點一定是在存量房領(lǐng)域。
而物業(yè)管理是存量房和社區(qū)服務(wù)的最好切入點。沈建忠表示，老百姓最值錢的是什么?是房子。一輩子待的最長時間的地方是哪?是自己家。如果服務(wù)能夠在家里面完成，何樂而不為。因此，物業(yè)管理是一筆很大的存量資產(chǎn)，社區(qū)服務(wù)是一個很大的藍海市場。如何去挖掘?尋找到一個好的商業(yè)模式和盈利模式，非常重要。
此外，目前進入物業(yè)的門檻非常低，不少房企、資本大鱷、互聯(lián)網(wǎng)巨頭對于這個領(lǐng)域虎視眈眈。一位業(yè)內(nèi)人士表示，未來，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢必然是行業(yè)整合加劇，一方面是行業(yè)巨頭的規(guī)模擴大，不斷并購中小型物業(yè)公司，另一方面是眾多中小型物業(yè)公司走向聯(lián)合，這兩者都會讓中國物業(yè)行業(yè)的集中度提高。
2、羊毛出在豬身上
丁祖昱表示，房企分拆物業(yè)上市，最難過的還是盈利關(guān)。
目前，市場上超過九成的物業(yè)公司都是虧損的，多數(shù)需要關(guān)聯(lián)的開發(fā)商進行補血運營。而對于這些正尋求上市路徑的房企來說，在批量收購了其他物業(yè)公司后，如果還沒有找到一個很好的盈利渠道，勢必會成為負擔(dān)，源源不斷的資金投入，以及在后續(xù)的物業(yè)管理過程中可能帶來的品牌折價。對于房企來說，分拆物業(yè)上市，既有價值所在，又存無處不在的風(fēng)險。
在克爾瑞研究中心分析師朱一鳴看來，目前物業(yè)的盈利模式仍在探索中，進入的門檻低，競爭越來越激烈，盈利水平也會逐漸下降。而未來三五年，盈利模式都會是一大挑戰(zhàn)。現(xiàn)在房企的一般做法是，先分拆上市，再尋找盈利模式。雖然后續(xù)的財務(wù)報表顯示都不會太差，但并不能代表真正的盈利能力。
目前，市場上能參考的盈利模式只有彩生活。其盈利增長點除了物業(yè)管理費外，還有工程收入，以及基于互聯(lián)網(wǎng)的物業(yè)增值收入。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，單純的物業(yè)管理類公司，即無法獲得持續(xù)盈利，也很難在資本市場上獲得較高估值。這些物業(yè)類上市公司的成敗關(guān)鍵取決于在規(guī)模化基礎(chǔ)上的多元化業(yè)務(wù)開拓能力，尤其是社區(qū)O2O平臺的運營能力。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴云地產(chǎn)，物業(yè)本身盈利比較難，主要靠物業(yè)之外的增值服務(wù)，讓羊毛出在豬身上，是物業(yè)解決盈利模式的破局之道。對于業(yè)主來講，醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)、金融等方面仍然有較大的需求空間，對于物業(yè)管理公司來講，這也就成為這些企業(yè)提供增值服務(wù)并發(fā)展壯大的市場機會。
張宏偉表示，從物業(yè)公司增值服務(wù)收益來源來講，主要分為三類：
第一、社區(qū)增值服務(wù)收入，包括生活超市、社區(qū)電商、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。開發(fā)商在開發(fā)階段其實就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，進入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，物業(yè)公司可以構(gòu)建社區(qū)O2O平臺，展開與社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家從線下引到線上，形成完整的商業(yè)閉環(huán)。
第二、金融收入，主要是小額貸款服務(wù)。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務(wù)，為社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過程中獲得息差收益。
第三、資產(chǎn)收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領(lǐng)公寓、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育等運營性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益兩方面。
但必須指出的是，對于所有的物業(yè)公司來說，增值服務(wù)雖然潛藏著巨大的價值，但目前的收入貢獻比仍然不高。未來的社區(qū)增值服務(wù)，雖然擁有天然的地緣優(yōu)勢，但是如何對抗諸如阿里、京東、百度、蘇寧等強大電商巨頭的野蠻進入，如何有效的掘金社區(qū)藍海市場，還有待好好研究。