0537-3281863
0537-3281863
0537-3281863
更新時(shí)間：2016/4/29
案例介紹：
王先生將屋后的絕大部分墻面，屋前的小部分墻面涂成了紅色，事由：土黃色外墻打了個(gè)紅色補(bǔ)丁，今年5月12日，南京高淳法院開(kāi)庭審理了此案。物業(yè)公司的代理人范律師一副頭疼的模樣，他豎起四根手指，苦笑著對(duì)記者說(shuō)：“這是我第四次在法庭上跟他(指王先生)見(jiàn)面，外墻的案子開(kāi)了兩次庭，之前他告開(kāi)發(fā)商，我是開(kāi)發(fā)商代理人，也開(kāi)了兩次庭。”范律師稱，小區(qū)物業(yè)是開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)，王先生之所以跟物業(yè)為難，是因?yàn)橹暗氖虑椋瑢?duì)開(kāi)發(fā)商心懷不滿。據(jù)介紹，王先生于2010年7月與江蘇越商置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂合同，購(gòu)買了該公司開(kāi)發(fā)的201室商品房。但是簽約后不久，因?qū)Ψ课輼?gòu)造不滿，王先生將開(kāi)發(fā)商告到了高淳縣法院。訴訟期間，他干了一件令全小區(qū)業(yè)主目瞪口呆的事：將屋前屋后的外墻涂成紅色，并將屋前小花園統(tǒng)一安裝的起裝飾作用的鐵柵欄拆除。屢次交涉無(wú)果物業(yè)告到了法院
案例分析：
（1）物業(yè)觀點(diǎn)：物業(yè)公司遞交了2010年12月上旬拍攝的照片作為證據(jù)，照片顯示，王先生將屋后的絕大部分墻面，屋前的小部分墻面涂成了紅色，并將屋前小花園統(tǒng)一安裝的鐵柵欄截短十多厘米。物業(yè)公司認(rèn)為，建筑物有專有部分和共有部分之分，商品房?jī)?nèi)部屬于業(yè)主的專有部分，專有部分怎樣使用，全憑業(yè)主做主，但是共有部分的所有權(quán)及管理權(quán)歸全體業(yè)主所有，個(gè)別業(yè)主只能使用，不得占有，也不得改變其結(jié)構(gòu)和用途。本案中，王先生雖然是201室的業(yè)主，但201室的外立面和屋前小花園屬于共有部分，他無(wú)權(quán)隨心所欲地加以改變。范律師稱，這些內(nèi)容在《商品房銷售合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》中都有明確規(guī)定，王先生既然在合約上簽了字，就應(yīng)當(dāng)遵守，因此，要求法院判決王先生將外墻和柵欄恢復(fù)原狀。
（2）業(yè)主觀點(diǎn)：買下房子就有改變外墻顏色的權(quán)利201室業(yè)主王先生卻有自己的一套理論，他認(rèn)為，自己既然買下了房子，就有權(quán)按照喜好改變外墻的顏色。“況且我只涂刷了凹進(jìn)來(lái)的那部分墻面，也就是陽(yáng)臺(tái)的墻面，陽(yáng)臺(tái)是我花錢買的面積，我把它涂成紅色怎么了？”庭審中，王先生情緒頗激動(dòng)。
（3）律師觀點(diǎn)：未封閉陽(yáng)臺(tái)的墻面與商品房外立面是不可分割的整體，王先生也應(yīng)將這一部分恢復(fù)原狀。
（4）第三方觀點(diǎn)：房屋外立面系共有部分，應(yīng)歸全體業(yè)主共有和共同管理，王先生無(wú)權(quán)改變房屋外立面顏色。至于未封閉陽(yáng)臺(tái)，即使王先生享有專有權(quán)，也應(yīng)考慮到未封閉陽(yáng)臺(tái)的墻面與建筑物的外立面是不可分割的整體，如改變顏色將降低建筑物美觀度，故而從維護(hù)全體業(yè)主利益的角度，王先生也宜保持陽(yáng)臺(tái)墻面的本來(lái)面目。屋前小花園的柵欄屬于建設(shè)物附屬設(shè)施，也屬全體業(yè)主共有和共同管理，王先生無(wú)權(quán)截短。據(jù)此，判決王先生限期將墻面和柵欄恢復(fù)原狀。
根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例：第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。而且，根據(jù)第五十條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。而居民樓是公用建筑。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。法官就此案提醒廣大業(yè)主，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)有矛盾，應(yīng)采取理性方法溝通解決，不理智的舉動(dòng)既不能解決問(wèn)題，還會(huì)擴(kuò)大矛盾。