0537-3281863
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更新時間：2016/2/2
案件回放：
李某無視合同協議規約
擅自安裝熱水器成為被告
2003年9月，李某購買了沈陽市皇姑區某處頂樓房屋。9月27日，李某、房產開發公司、物業公司共同簽訂了《物業管理公約》，其中約定“禁止在天井、私家花園、平臺、露臺、屋頂、綠地、道路或者其他共用部分、場地搭建建筑物、構筑物”;在公約附件中也寫明“業主不得在屋頂公共部位安裝太陽能熱水器”。李某還與物業公司簽訂了《前期物業管理服務協¬議》、《裝修管理服務合同》，約定“業主不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能”;“頂層屋面不允許安裝太陽能熱水器”。
2004年1月，李某在自家居住的樓房頂上安裝了太陽能熱水器，物業公司管理人員多次持合同和協¬議等相關文件前去說服和制止，要求李某拆除熱水器，而未能奏效。為了維護小區廣大業主的利益和住宅小區整體環境，物業公司將李某起訴到沈陽市皇姑區人民法院，請求法院判令李某拆除熱水器，恢復樓頂空間原¬狀。
法院判決：
協議合法有效，限期拆除熱水器
李某認為，小區內全體業主應為本案訴訟主體，直到物業公司起訴時，小區業主對他安裝太陽能熱水器從未提出異議，也未授權物業公司起訴:太陽能熱水器安裝在自己所購買房屋的屋頂，是自己行使所有權的正當行為，他人無權干涉，《前期物業管理服務協¬議》和《裝修管理服務合同》是原¬告提供的格式合同，應無效。
法院認為:雙方簽訂的一系列文件合法有效。協¬議規定的“該商品房所在樓宇的房屋使用權及外墻面使用權歸全體業主”，其含義為:區分所有建筑物的樓頂空間屬于區分所有建筑物的共用部分，不能歸屬于頂層區分所有權人專有使用，因樓頂空間關系到建筑物的防雨、壽命和安全，關乎到全體區分所有人的利益。如果將區分所有建筑物的共用部分劃歸個別的區分所有權人專有使用或者專有所有，無疑都是對其他區分所有權人的權益的損害。遂判決:李某于判決書生效后十日內自行拆除熱水器，將屋頂恢復原¬狀。
宣判后，李某不服，提起上訴。二審法院“駁回上訴，維持原¬判”。
法官評析
物業公司依業主委員會授權可起訴部分業主
近年來，在物業小區內因封閉陽臺、樓頂安裝熱水器、安裝鐵柵欄等因使用公共部位而產生的建筑物區分所有權糾紛日益增多。
各建筑物區分所有人對共有部分的管理需要形成共同意志，才能夠予以貫徹執行。這就需要設定一種建筑物管理團體（在物業管理法律關系中稱之為“業主委員會”）。在委托管理關系中，物業管理公司根據業主委員會的委托授權開展管理活動。因此，當個別區分所有權人（即個別業主）有妨礙¬建筑物正常使用功能或妨礙¬物業管理公司正常的管理行為時，物業管理公司有權依據業主委員會的授權請求法院判決侵權人排除妨礙¬。
本案中，被告李某在建筑物公用部分樓頂空間安裝熱水器，違反了物業公約的規定，對建筑物的防水帶來隱憂，影響到建筑物其他共有人的利益，因此，物業公司作為物業的委托管理人，依據業主委員會的授權，要求其排除妨礙¬，理由正當，法院判決支持原告訴訟請求是正確的。