0537-3281863
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更新時(shí)間：2015/12/31
買(mǎi)房時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到人說(shuō)公攤面積，明明是交了錢(qián)的，但卻不是你能掌控的面積。關(guān)于公攤面積，你一定有很多問(wèn)題，比如為什么會(huì)有公攤面積？公攤的原則是什么？什么樣的面積不應(yīng)分?jǐn)偅?
對(duì)于公攤面積，房叔為您收集了以下八大問(wèn)題，讓您知道公攤面積是怎么來(lái)的？哪些面積不能公攤？還有購(gòu)房者對(duì)房子公攤面積的知情權(quán)等。
1、公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e區(qū)別？
公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
2、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？
公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有以下三點(diǎn)：
①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶⻊?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)�。多次分�(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
③用建筑面積分?jǐn)偤�，不劃分各套商品房分�(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。
3、整幢樓的哪些公用面積可以分?jǐn)偅?
整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅?
①大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。
②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
4、哪些建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偅?
不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積被分?jǐn)偟牟糠钟校?
①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。
②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。
③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。
5、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示哪些公攤情況？
在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示下列分?jǐn)偳闆r：
①被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q(chēng)、用途、所在位置、面積；
②參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù) ；
③不分?jǐn)偟墓灿貌课�。這里需要說(shuō)明的是，除法定情形外，開(kāi)發(fā)商兩次向購(gòu)房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，否則，購(gòu)房人就可以依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
6、購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算？
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整幢樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。
7、物業(yè)管理用房的分?jǐn)傆惺裁匆?guī)定？
為防止開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購(gòu)房人分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，從而增加購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房面積最高不得超過(guò)該棟樓建筑面積的6‰。
8、公用建筑面積的建設(shè)與使用，購(gòu)房人有無(wú)知情權(quán)？
當(dāng)然有。因?yàn)橘?gòu)房人購(gòu)房的商品房的面積由套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偨ㄖ娣e兩部分組成，套內(nèi)建筑面積歸購(gòu)房人個(gè)人所有、自己使用；公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整幢樓業(yè)主共同所有，購(gòu)房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)選舉、參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設(shè)與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人明示公用分?jǐn)偛课坏墓δ芗熬唧w情況，這就以法律形式賦予了購(gòu)房人對(duì)商品房公用分?jǐn)偛课坏慕ㄔO(shè)與使用的知情權(quán)。