0537-3281863
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更新時(shí)間：2016/1/2
1、什么是業(yè)主？
廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書上的登記人。通常說業(yè)委會(huì)候選人，是指狹義的業(yè)主。參考資料：《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。
2、收房時(shí)開發(fā)商需要向業(yè)主提供哪些法律文件？
原則上，收房時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商應(yīng)提供的“三書一證一表”，“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。但目前一般是具有兩書一表，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》，就符合交房條件。
3、房屋竣工驗(yàn)收的指的是什么？
開發(fā)商在購房合同中一般都將竣工驗(yàn)收合格作為交房條件，但何為竣工驗(yàn)收合格？開發(fā)商往往把自己組織的五方驗(yàn)收作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，甚至在補(bǔ)充協(xié)議中約定將五方驗(yàn)收作為交房條件。其實(shí)這是得不到法律認(rèn)可的。
依據(jù)《消防法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋交付，必須取得消防驗(yàn)收合格證和竣工驗(yàn)收備案表，方能交付。
4、《竣工驗(yàn)收備案表》有什么作用？
一般情況下，開發(fā)商能提供竣工備案表，說明房屋主體質(zhì)量是合格的，如果有足夠的證據(jù)證明其確實(shí)不合格，是可以推翻的。
5、有《竣工驗(yàn)收備案表》，但房屋有重大質(zhì)量問題怎么辦?
業(yè)主收房、驗(yàn)房對(duì)房屋質(zhì)量有疑義時(shí)，可以申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，如果鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格，即使開發(fā)商能提供《竣工驗(yàn)收備案表》，業(yè)主也有權(quán)拒絕收房。
6、房屋存在質(zhì)量瑕疵，業(yè)主如何處理？
房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主在收房時(shí)，應(yīng)當(dāng)列出問題清單，要求開發(fā)商限期整改，整改期間由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。如果拒不整改，業(yè)主可以自己整改，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒不整改，給業(yè)主造成相應(yīng)損失的，有權(quán)要求開發(fā)商賠償。
7、合同約定延期交房違約金太低，業(yè)主如何取得合理違約賠償？
現(xiàn)在不少開發(fā)商在購房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價(jià)款的萬分之一到三，約定為無論多長時(shí)間都只賠總價(jià)款的萬分之一，甚至萬分之0.5，這樣的約定是顯失公平的。業(yè)主可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可以提起訴訟。司法實(shí)踐中一般會(huì)確認(rèn)這種約定無效，按日計(jì)算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計(jì)算違約金。
8、房產(chǎn)證、國土證遲遲辦不下來，業(yè)主該如何維權(quán)？
開發(fā)商延期辦證，但合同約定的違約金過低，有的甚至約定為無論違約多長時(shí)間都只賠總價(jià)款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的，業(yè)主在訴訟中可以請(qǐng)求確認(rèn)約定無效，要求按日計(jì)算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計(jì)算違約金。
9 、小區(qū)架空層（雜物間）是開發(fā)商的嗎？
開發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車庫或雜物間，出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過2.2米的架空層，是不計(jì)容積率，不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書的。根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn)，地隨房走”的不動(dòng)產(chǎn)處分原則，架空層（雜物間）的產(chǎn)權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。
10、開發(fā)商能否將小區(qū)地下車位出售給非業(yè)主？
不能，因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”
“首先滿足業(yè)主需要”對(duì)于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主，不能賣給非業(yè)主。
11、開發(fā)商能不能將小區(qū)地下車位出售（出租）給一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主？
不能。小區(qū)地下車位的規(guī)劃有合理配置比例，是與小區(qū)房屋戶數(shù)相對(duì)應(yīng)的，不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。如目前長沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1，原則上應(yīng)盡可能的滿足每個(gè)業(yè)主使用需求，不能只滿足少數(shù)業(yè)主的需求，更不應(yīng)該對(duì)業(yè)主以外的人出售。
12、小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由誰定價(jià)？
根據(jù)國家發(fā)改委的規(guī)定，小區(qū)停車收費(fèi)已經(jīng)放開，不再由政府定價(jià)，凡已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)停車收費(fèi)定價(jià)由業(yè)委會(huì)經(jīng)由業(yè)主大會(huì)決定。
13、開發(fā)商沒有按規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求整改嗎？
按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商沒有按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商補(bǔ)建相關(guān)施設(shè)，如果補(bǔ)建條件已經(jīng)不具備，業(yè)主有權(quán)向開發(fā)商索賠。
14、物業(yè)管理用房歸誰所有？
物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有，主要用于物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會(huì)辦公用房。每個(gè)小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例，配備物業(yè)服務(wù)用房，這是開發(fā)商的必須履行的義務(wù)。
15、保質(zhì)期內(nèi)業(yè)主如何提出維修要求？
保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面方式及時(shí)向開發(fā)商提出維修要求，并請(qǐng)開發(fā)商或物業(yè)公司簽收，一般情況下開發(fā)商會(huì)直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。如開發(fā)商委托物業(yè)公司維修的，應(yīng)要求物業(yè)公司出具開發(fā)商授權(quán)或委托維修的證明。
16、開發(fā)商未履行維修責(zé)任的后果如何？
如果開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行維修義務(wù)。即使過了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。
如開發(fā)商在合理時(shí)間內(nèi)拒絕履行維修義務(wù)，或者在緊急情況下，為避免更大損失，業(yè)主有權(quán)自行維修，保留好相關(guān)票據(jù)，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒不承擔(dān)，業(yè)主可以通過訴訟方式向開發(fā)商索賠。
17、什么是物業(yè)？
物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設(shè)備、設(shè)施和場地。
18、什么是物業(yè)管理？
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
19、什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
物業(yè)費(fèi)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費(fèi)用。
20、物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
一般情況下，單個(gè)業(yè)主無權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以成立業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，如物業(yè)企業(yè)整改后，服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)委會(huì)可以召開業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)